十届全国人大第五次会议审议通过了《物权法》，并于2007年10月1日正式生效。这部备受瞩目的法律，从1998年开始立法，到目前已将近13年，经过了七次全国人大常委会的审议修改，这是目前审议次数最多的法律，由此可见国家对《物权法》的关注。

《物权法》是一部财产法，是一部保障私人合法财产的法律，是一部将国家、集体及私人的合法财产同等保护的法律，这是《物权法》最进步的一面。所以，《物权法》的颁布和实施将会对我们生活中的方方面面产生很大的影响。在此，我仅就《物权法》的颁布和实施对北京房地产交易产生的诸多影响作以分析。

第一，《物权法》确立了不动产统一登记制度，对现行房地产产权登记制度进行了完善

《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 由此可见，《物权法》确立了不动产统一登记制度。而我国目前的不动产产权登记存在多种管理，土地使用权的登记到土地局、房屋所有权的登记到房管局、山林的承包登记到政府的林业部门，这些都为交易者增加了交易成本，而且不利于公众对相关信息的查询。例如，在买卖房屋的时候，我们既要审查房屋是否存在其他的权利，也要审查土地使用权是否完整；办理房屋过户时，我们既要到房管局办理房屋所有权证的变更，同时也要到土地部门办理土地使用权的变更，手续比较繁琐。新的《物权法》确立了不动产统一登记制度，这对房地产公司来说将减少办证的环节，对消费者来说将减少办证手续的费用，对社会公众来说增加公示性，有利于公众查询、确认产权证的真实有效性，防止有人利用假的证件来损害善意的第三人。所以，这一制度大大降低了房地产交易的成本，提高了交易的效率，也增加了交易的安全性。

但是，从另一个角度来说，如果所有不动产都进行统一登记，那么现行所有涉及到不动产登记的部门都必须进行权利的重新整合，许多法律法规都要重新调整，这无疑对立法也会产生很大的影响。

第二，《物权法》一定程度上遏制了房产交易中的一房二卖行为

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一条主要是针对现实中不动产买卖的一物多卖的情况来设定的，特别是防止房屋出售时的一房二卖现象。

目前北京房价一路上涨，开发公司受到利益的驱使经常作出“一房而卖”的行为。例如：开发公司与刘先生签订了房屋买卖合同，约定每平米价格10000元，但一个月后开发商发现价格上涨到了每平米12000元，于是又与王女士签订了房屋买卖合同，并且为她办理了房产证，于是刘先生只能从开发商处获得赔偿，但却不能获得房屋。再例如：我们律师事务所大量的案件都是房主因为房价上涨而要求解除合同的案件，在理论上，虽然买方可以向法院请求要求对方继续履行合同，但实践中法官很难判决卖方办理过户，或者说这样的判决非常少，我们很难期望法官作出这样的判决。由此可见，在司法实践中，如果房主一房二卖，那么对于第一个买房人的权益来说却很难得到保障，一是开发商通常在合同中约定很少比例的违约金；二是对于因为开发商违约而导致买房人购买同样房屋的价格上涨的预期损失，法院通常很难支持。这也正是因为一房二卖如此猖狂的原因。

现在，《物权法》设立了预告登记制度，依此规定，在房屋销售的过程中，开发商应该在签订认购合同后一个月内去相关部门办理预告登记，否则消费者有权利要求开发商办理预告登记。这样的制度对消费者来说，降低了交易风险，稳定了社会秩序。而对房地产公司来说将加大项目开发困难。因为很多房地产项目为了快速实现资金回笼，在房屋还没有达到预售条件前，通常采取内部认购、团购订房等一些手段收取购房者的房款。如果实行预告登记，开发商将难以规避法律法规的要求，房地产公司就必须在项目开发上投入更多的资金，很难实现资金的快速回笼。

但目前实施预告登记也存在一定障碍。首先，预告登记的前提条件是不动产已经在相关部门登记，存在物权证明。因此在二手房交易时，因为产权证已经存在，所以进行预告登记是可行的。但是，商品房预售还存在一定的问题。由于预售时，房屋产权并没有进行登记，更没有明确到户，因此进行预告登记时没有产权依据，这在立法上还是一项漏洞。其次，《物权法》规定预告登记期是一个月，假设在一个月内开发商或房主将房子同时卖给了两个人，然后再进行登记的话，这仍然无法抑制一房二卖的行为发生。所以，《物权法》仍然需要进一步细化。

第三，《物权法》完善了不动产抵押制度，保障了房地产交易安全，拓宽了开发公司的融资渠道，促进了房地产经济的发展。通过抵押获得银行的贷款，解决了开发商前期的资金困难；通过房屋的预售和按揭贷款，实现了资金的快速回笼；通过建筑工程抵押权的优先受偿（次于购房者），使建筑公司安心接手工程，从而实现消费者的购房梦。在我们之前的《担保法》和《担保法》司法解释中，都对不动产抵押有相关的规定，但《物权法》对这个方面的规定有很多的创新，对北京的房地产交易有很大的影响：

1、《物权法》扩大了抵押财产的范围

《担保法》第34条和第37条分别规定了可以抵押和不可以抵押的财产范围。《物权法》在此基础上还增加了一些财产（第180条、第184条），例如建设用地使用权，正在建造的建筑物、船舶、航空器，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。尤其重要的是，《物权法》确立了“法无明文禁止即可为”的原则，如第180条可以抵押的财产包括（七）：法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，已经充分体现了该原则。《物权法》的规定扩大了抵押财产的范围，对北京的房地产交易市场来说，注入了新的活力，提高了开发公司的融资能力，大大促进了房地产经济的发展。

2、《物权法》严格区分了抵押合同的生效条件与抵押权的设立条件

抵押合同属于合同，抵押权属于物权，以前的法律中没有将二者进行严格的区分，一味地将不动产登记作为合同生效的条件，作为权利产生的基础。实践中，往往由于抵押人没有办理不动产登记而导致抵押权没有成立，抵押合同也不生效。这样的规定导致了抵押权人不但得不到物权的保障，也不能得到债权的保障，对于债权人来说不符合民法公平合理的基本原则。但《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，《物权法》将抵押合同的生效条件与抵押权的设立条件严格区分开，仅仅将不动产物权登记作为一种社会的公示性，对抗性的表现，而非作为衡量合同生效与否的标志。

3、《物权法》简化了抵押权的实现过程，大大降低了交易的时间成本和资金成本，实现了交易的便捷性

《物权法》第195条第二款规定“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”，而《担保法》规定抵押人与抵押权人就实现方式未达成协议的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。由此可见，《担保法》的抵押权实现方式比较复杂，如果不能达成协议，首先要请法院来做定夺，而后再依据判决实现抵押权。而《物权法》则需要抵押权人直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产即可，这大大降低了交易成本，更有助于快速流通。

第四，《物权法》确立了不动产善意取得制度

在我们传统的民法理论中善意取得不适用于不动产，仅仅适用于动产，这和我们国家所采取的登记本身所具有的意义有关。《物权法》规定，善意第三人只要善意取得了不动产并且已经进行了登记，就可以取得所有权。这一规定对共有房屋的买卖带来了很大的影响。司法实践中，尤其是在共有房屋买卖过程中，很多人以未经共有权人同意而主张买卖合同无效的案例比比皆是，这严重影响了交易的稳定性。通过设立不动产善意取得制度，既可以保护善意第三人的利益，也可以稳定交易秩序。

《物权法》的颁布和实施强化了房地产市场中买卖双方自愿交易的原则，弱化了政府在所有权变化中的干预，充分体现了对私人所有权的保护和尊重。但是，《物权法》还不完善，从另外一个角度讲还为恶意交易提供了机会，比如不动产的善意取得制度中，虽然充分保护了善意第三人的权益，但是有可能侵害了真正权利人的利益。例如：一个小保姆，趁主人不在家的时候，偷走了房屋所有权证和土地使用权证，将房屋卖给了善意的第三人，待房主回来后才发现自己的房子被卖掉了，找第三人的时候房屋已经进行了过户。从这案例上来分析，虽然我们保护了不知情的第三人的权利，但真正权利人的利益却受到了损害。实践中这样的案例比较多，南京市房产交易登记中心实行产权证加载密码措施来防范因假冒房产权利人、伪造房产权证而产生房产交易的欺诈现象，已经获得了初步的效果，也深得人心。简单说，权证加密, 就是房产权利人在办理交易登记手续时，需正确输入密码后，申请方可受理。若不能输入正确密码将会在一定时间内不予受理房产过户，待一定时间后凭相关证件办理密码解锁同时重新加载设置密码后才能进行房产交易。所以，我认为权证加密措施能够遏制这种恶意的交易，也能为房产部门减轻审查的义务，因为房产部门毕竟进行的是形式审查，如果强行要求它们进行实质审查，则成本可怕是高之又高啊！

再例如，前面说到的预告登记制度的不完善也为恶意交易提供了空间。所以，这些环节都为我们北京律师提供了市场和发展空间，尤其是在房产交易的担保环节中。例如，北京的二手房交易中，买房人基本上采取银行贷款的方式来支付房款，首先先支付一部分首付款，其余房款申请向银行贷款，通常银行会指定一家担保公司，由担保公司与买房人签订担保合同，以此来承担买房人还款不能的法律后果。随后，银行会出具一个承诺函，主要说明银行将会把买房人的尾款支付给卖方。但是，承诺函有这样几点缺陷：一是并没有针对卖房人进行承诺，虽然实际上是给卖房人出具的，但字里行间中却看不到对卖房人承诺的意思；二是并没有承诺多长时间内将尾款支付给卖房人。所以，这样的承诺函对卖房人来说保障的力度也不是很大，因为一旦收不到尾款，房产又已经进行了过户，这将原本是有物权保障的债权变成了普通的债权，意义大不一样。因此，如果律师能够在这个过程中介入，那么对卖房人的利益将有很大的保障。

总而言之，任何一部法律都不可能十全十美，完全没有漏洞，因为社会的现象是千变万化的，法律永远不能涵盖所有的行为。也正因为如此，才为我们律师提供了发展的空间，只要律师耐心去挖掘、细心去研究，一定会有惊人的成果。